He omistivat maan parhaita A-luokan toimistokohteita - 62-kerroksisen Aon Centerin Los Angelesissa, One City Centerin Houstonissa, 522 Fifth Avenuen New Yorkissa -, mutta he etsivät aina lisää. Perustajan ja toimitusjohtajan Scott Lawlorin johdolla, mitä nopeammin heidän kiinteistöimperiuminsa kasvoi, sitä nopeammin Broadway yritti valloittaa vielä enemmän toimistorakennuksia Kaliforniasta New Yorkiin.
Heidän Macklowe-tyyppinen strategia: ryöstää toimistokiinteistöjä voimakkaasti velkaantuneilla lainoilla, odottaa vuokrien nousua ja myydä rakennukset voitolla kahden vuoden kuluessa.
Mutta markkinoiden kaatuminen on jättänyt uuden lapsen kortteliin enemmän mustelmia kuin hänen vanhemmat kilpailijansa. Yhdeksänvuotias yritys sai todellakin riskimaistelunsa väärään aikaan. He ostivat 28 toimistokiinteistöä ympäri maata vuosina 2006 ja 2007 hinnoilla, jotka kriitikot väittivät silloinkin liian korkeiksi, toisin kuin vain yhdeksän toimistotilaa, jotka ostettiin vuosina 2001-2003.
Alan uudet toimijat ovat todella kärsineet eniten, sanoi New Yorkin yritys- ja kiinteistöasianajaja Edward A.Mermelstein. Heidän altistumisensa on vain niin paljon suurempi, koska suurin osa heidän hankinnoistaan tapahtui lyhyessä ajassa.
Herra Mermelstein lisäsi, että vakiintuneemmat kiinteistöalan toimijat olivat miettinyt muutaman viimeisen alasyklin jälkeen, koska he ymmärtävät, että kun hyödynnät yli 50-60 prosenttia, saatat paljastaa itsesi.
Nyt Broadway on laiminlyönyt lyhytaikaisia lainoja yli tusinalle rakennukselle, ja kaksi niiden kiinteistöistä on suljettu pois. Mikä pahempaa, Broadwayn ensisijainen luotonantaja monille näistä rakennuksista - esimerkiksi 10 kiinteistöstä, mukaan lukien yksi New Yorkista, ostettu yksinomaan 15. toukokuuta 2007 - oli Lehman Brothers. Kysymys on nyt siitä, voivatko he kerätä tarvittavan pääoman lainojensa maksamiseen ja selviytymiseen.
Ei ole epäilystäkään siitä, että Scottin liiketoimintamalli elää kovasti reunalla, kertoi Real Capital Analyticsin toimitusjohtaja Dan Fasulo. Ilmeisesti hän juuttui ilman tuolia, kun musiikki pysähtyi.
MYYNTI VOI olla ainoa tapa, jolla Broadway voi kerätä tarvittavan pääoman lyhytaikaisten lainojensa maksamiseen, jotka erääntyvät kolmesta toimistokiinteistöstä huolimatta Lehmanin kanssa tehdystä viimeaikaisesta sopimuksesta, Real Capital Analyticsin mukaan: 280 Park Avenue, The Park Avenue Atrium ja Union Bank of California Center Seattlessa (myös 340 Madison on mahdollisesti levoton).
Niiden nykyiset ominaisuudet ovat vain murto-osan arvoisia siitä, mihin Broadway osti ne. Vaikka Broadwayn James Hennessy kuvasi ihanteellisen aikansa ostaa 500 West Monroe Chicagossa heinäkuussa 2007 336,7 miljoonalla dollarilla, kiinteistön arvo on nyt vain 63 miljoonaa dollaria. (Broadway tuskin välttyi sulkemasta rakennusta, joka on yksi neljäsosa tyhjä, tekemällä sopimuksen lainanantajien kanssa laiminlyöneensä lainansa helmikuussa 2009.) Ja 280 Park Avenue - jonka he ostivat 1,25 miljardilla dollarilla marraskuussa 2007 käyttäen 1,1 miljardin dollarin laina - nyt vain kymmenesosa siitä, mistä Broadway osti: 147 miljoonaa dollaria. Sivut:1 kaksi 3 4
