Keittiö, jossa olohuone taustalla, osoitteessa 117 First Place Carroll Gardensissa. (Stefano Ukmar / KAUPUNKI) Ihanteellisella paikalla ajattomalla ja rauhallisella paikallapuiden reunustama katu, tämä 1930-luvun kaupunkitalo-kartano tarjoaa erottuvan paikan soittaa kotiin, ilmoitti 117 First Place -listalle Carroll Gardensissa, joka aloitti tammikuun ensimmäisen viikon. Mukana olevat valokuvat korostivat kodin tyylikkäitä portaita, parkettilattiat ja ilmavia kattoja - kaikki Brownstone Brooklynin halutuimmat tunnusmerkit vastaavan hintalappunsa kanssa. Yksi yksityiskohta olisi kuitenkin yllättänyt muutaman vuoden takaiset ostajat: Listaus koski vain kahta ylintä kerrosta.
Kukaan ei tietenkään odota 2 miljoonan dollarin ostavan koko rivitalo Carroll Gardensissa. Vaikka tässä tapauksessa ei riittänyt edes näiden kahden kerroksen turvaamiseen - tarjoussota kävi nopeasti, ja kiinteistö solmi sopimuksen muutaman viikon kuluttua 2,17 miljoonasta dollarista. Ollakseni oikeudenmukainen, noista kerroksista on näkymät yhdelle kaupungin halutuimmista kaupunginosista (ja yhdestä sen halutuimmista koulupiireistä). Niihin kuuluu myös kolme makuuhuonetta, 2,5 kylpyhuonetta ja kattoterassi - runsas kimpale, ellei aivan koko kaupunkitalo-ihanteellinen, kaikessa sen kaksikerroksisessa, taskuovisessa, muodollisessa ruokasalissa, nurkassa ja kaarevassa kunniassa , se avaruusnopeus, joka sisältää suuren osan kaupunkitalon vetovoimasta avaruuden nälkäisessä kaupungissa, kuten New York. 117 First Place, jossa äskettäinen condo-myynti ylitti 2 miljoonaa dollaria. (Stefano Ukmar / KAUPUNKI)
Mutta sitten Brooklyn ei ole enää pelkästään ulkoavarustaa manhattanilaisille, jotka etsivät enemmän tilaa, vaan määränpää itsessään, ja monien kaupunginosien tila on myös saavuttanut Manhattanin kaltaiset palkkiot ja hinnat. Siitä huolimatta rivitaloaseman idylli ylläpitää kiiltoaan - kuten 117-kauppa korostaa - onko joku tosiasiallisesti koko rakennuksen omistaja vai ei.
On paljon ihmisiä, jotka haluavat asua ruskakivessä, mutta heillä ei ole varaa siihen tai he eivät halua käsitellä koko asiaa, kertoi Terry Naini, Town Residential, jolla oli listalla 117 First duplex, jolla oli ero olla yksi suurimmista viipaleista ympärillä.
Jokainen iso asunto ruskakivessä pyrkii myymään korkealla, rouva Naini sanoi; viime vuonna hän myi 1900 neliömetrin huoneisto 277 Presidentillä 2,4 miljoonalla dollarilla. Ostajat todella pyytävät brownstone-yksiköitä, eikä suurempia ole niin paljon.
Tietysti nykyinen muoti kaupunkitalojen yhteistyöhön ja huoneistoon on vain kaiku aikaisemmasta villityksestä Manhattanilla, joka nautti kukoistuksestaan 80-luvun kiinteistövälitysbuumissa ja havainnollisti sitä kaikelle uudisrakentamisen kilpailulle. , monet ostajat pitivät parempana asuntoa armollisessa ruskakivessä karkeaan laatikkoon. Monet tekevät edelleen: Tilava kahden makuuhuoneen osuuskunta esimerkiksi rivitalossa 13 Gramercy Park Southissa pyytää tällä hetkellä 4,5 miljoonaa dollaria, joka sisältää himoitun avaimen puistoon. Vaikka Brooklynissa, jossa uutta kehitystä on vähän, ja kaupunkitalojen pysyvyys valaisee hyvin, tällaisten yksiköiden kysyntä on niin kovaa, että he harvoin koskaan myyvät pyynnöstä, saati sen alapuolella.
***
Kiireinen, nelikaistainen tie kulkeevinyylipuolisten työväenluokan talojen kaduilla, Bushwick Avenue ei ole aivan bukolinen ympäristö, jonka ihmiset kuvittelevat kuullessaan sanat Brownstone Brooklyn, mutta sillä on kaupunkitaloja, ja niille, jotka etsivät tätä vaikeasti saavutettavaa miljoonan dollarin markkaa, se on monin tavoin Brooklynin brownstone-unen kova pysäkki. Siellä on liitettyjä rivitaloja vielä gentrifioiduilla asuinalueilla, mutta kuten Corcoran-välittäjä Mark Martov totesi, työväenluokan kodeissa ei todennäköisesti tule olemaan paljastettuja tiili- ja vanhanaikaisia vaippapaloja luettelossaan 1090 Bushwick, puhumattakaan sisätilojen kaihtimista tai kattomitalioista. 1090 Bushwick Avenue (omaisuuden hai)
robert downey jr loppupelin palkka
Ja vaikka vuodelta 1090 puuttuu nämä ja monet muut mielikuvitukselliset viktoriaaniset kosketukset, jotka ostajat saattavat löytää muutaman korttelin länteen, kuten Hancock Streetin rivitalon upotettu kovapuulattia, jonka herra Martov juuri myi, hän totesi, että Bed-Stuy oli nyt vakava raha.
Joten 1090: n omistaja, O&B Properties, muutti rakennuksen kahdeksi noin 1000 neliömetrin duplexiksi, joissa kussakin oli tuoreita mekaanisia laitteita ja tyylikkäitä uusia keittiöitä, jotka hän oli aikonut myydä huoneistoina. Kun vierailimme, se oli sopimuksessa 1,07 miljoonaan dollariin useiden tarjoussotien jälkeen, jolloin ostaja valitsi perinteisemmän reitin vuokrata yksi yksikkö ja asua toisessa.
Bed-Stuy on tullut erittäin kalliiksi, ja luulen, että monet asiakkaat tuntevat kaipaavansa venettä jättämättä ostamatta ruskekiveä kaksi vuotta sitten, Brooklynin kehittäjä Avi Tarshish kertoi minulle puhelimessa, minkä vuoksi hän sanoi, että hän olisi napsahtanut kymmeniä ennen kuin hinnat nousivat. Tämä on yksi asioista, jotka saivat minut omistamaan tällä hetkellä 102 kiinteistöä Bed-Stuyssä, muun muassa Lexingtonissa ja Bedfordissa sijaitsevan kaupunkitalon, joka muutetaan asunnoksi.Jokainen haluaa omistaa ruskea kivi.
Kaiken kaikkiaan, vaikka ruskakivi on edelleen Pyhä Graali, jotkut ostajat vastustavat mahdollisuutta säilyttää koko talo, etenkin ne, jotka ovat tottuneet Manhattanin täyden palvelun rakennuksen mukavuuksiin. Siksi asunnot myydään paljon nopeammin kuin yhden perheen, kertoi Douglas Ellimanin välittäjä Alex Maroni, joka on hoitanut useita tällaisia liiketoimia, muun muassa 420 Franklin, neljän yksikön kaupunkitalohuoneisto Bed-Stuyssä, jonka pohjakerros, kaksi duplex-vuode sai 859 000 dollaria viime kesänä. (Talo oli kokonaisuudessaan myyty 545 000 dollarilla vuonna 2012.)
Esimerkiksi osoitteessa 181 Park Place, herra Maronin listaus Prospect Heightsiin, jossa kaksi kolmesta yksiköstä oli sopimuksessa melkein ennen kuin ne tulivat markkinoille, hän sanoi, ettei hänellä ollut edes aikaa laittaa kuvia. Yksi sopimusyksiköistä pyytää 2,75 miljoonaa dollaria; kun koko rakennus, joka oli kunnostamaton, oli 2,99 miljoonaa dollaria viime vuonna, ei ollut yhtään ottajaa.
Ajatus tyylikkään haaksirikon ottamisesta korkokengissä ei todellakaan ole sellainen, joka vetoaa Manhattanin elinsiirtoihin samalla tavalla kuin kerran. He eivät halua 30 vuoden takaista puiston rinteitä; he haluavat nykypäivän puiston rinteen, satuelokuvan, jossa on kirsikankukkia ja skoottereilla kulkevia lapsia, kuten yksi välittäjä sanoi.
*** Sisustus 420 Franklin Avenuella Bed-Stuyssä.
Kun Brooke Safford, välittäjä osoitteessaCorcoran listautui viime vuonna Bed-Stuyssä Tompkins Avenuesta itään sijaitsevan MacDonough Streetin toisen kerroksen huoneistoon viime vuonna. Hän neuvoi omistajia pyytämään 599 000 dollaria, kunnianhimoista hintaa alueelle, koska yksikkö oli hieman ujo 800 neliön jalkaa ja siinä oli vain yksi kylpyhuone. Mutta sen jälkeen kun se myytiin tarjoussodassa 625 000 dollaria eli 810 dollaria neliöjalkaa kohden, häntä estivät vastaavista tuloksista kiinnostuneiden kehittäjien puhelut.
Kehittäjille kaupunkitalomuutosten houkuttelevuus on suoraviivaista, varsinkin maamerkeillä varustetuilla asuinalueilla, joissa on vaikea löytää sivustoja uudisrakentamiselle, ja paikalliset kaavoituslait estävät usein muutenkin korkeamman kuin kaupunkitalo. (Näytä minulle paljon Park Slopeen, johon voit laittaa kolmikerroksisen rakennuksen! Vaati yhtä välittäjää, kun kysyttiin naapuruston asuntojen vähyydestä. Näytä minulle!) 420 Franklin Bed-Stuyssä, jossa viime kesänä pohjakerroksen duplex myytiin 859 000 dollarilla.
Yksi välittäjä totesi myös, että ne ovat myös ihanteellisia hankkeita pienemmille kehittäjille, jotka tarvitsevat suurempia marginaaleja kuin rivitaloasuntojen tuotto, mutta joilla ei ole uudisrakentamiseen tarvittavaa pääomaa.
Ja vaikka suuri osa Manhattanin ostajista kaipaa lasimaisia kerrostaloja, ainakin toistaiseksi Brooklynin rivitaloasuntoja pidetään tai jopa toivottavampina kuin uudisrakennuksia. Loppujen lopuksi kuka muuttaa Park Slopeen elämään viehättävälle Fourth Avenuelle?
Jos ihmiset muuttavat Park Slopeen, he haluavat olla ruskakivessä puiden reunustamalla kadulla, kertoi Jody Kriss, East River Propertiesin perustaja, joka tunnetaan tällaisista muunnoksista, muun muassa 364 Union Street Parkissa Rinne ja tuleva 432. kymmenes katu.
Voin myydä viidennen kerroksen kävelykadun Park Slopessa enemmän kuin tarjouksen tarjoamattomasta ylellisestä rakennuksesta Fourth Avenuella, jossa on kuntosali ja ovenvartija, sanoi Kriss. Hän lisäsi, että alhaiset yhteismaksut tekivät myös tällaisista yksiköistä houkuttelevia, antavat, että ne ovat yleensä alhaisissa kunnossapitopalveluissa kuin matalatuhannet viihtyisissä ovimiehissä.
Kriss sanoi, että tällaiset muunnokset sopivat parhaiten kiinteistöihin, jotka eivät todennäköisesti houkuttele sellaisia ostajia, jotka haluavat käyttää vähintään 6 miljoonaa dollaria. Kun on ihmisiä, jotka haluavat viettää yli viisi perhettä yhdessä, sillä ei enää ole järkeä.
Siksi tällaiset muunnokset aaltoilevat useimmiten herättävissä kaupunginosissa ja heikkenevät, kun yhden perheen kaupunkitalojen hinnat alkavat ylittää 7 tai 8 miljoonaa dollaria kuten Brooklyn Heightsissa ja Cobble Hillissä. Oikeasti: Suurin osa Manhattanilla sijaitsevista rivitalo-osuuskunnista ja huoneistoista on peräisin 1980- ja 1990-luvuilta, jolloin hinnat olivat nousseet tarpeeksi korkeaksi kysynnän stimuloimiseksi, mutta ennen kuin ne nousivat niin korkealle, että estivät jakautumisen hyvänä kehitysstrategiana.
Tietävätkö kenenkään arvat, jatkavatko hinnat kysytyissä kaupunginosissa niin nopeasti, on tietysti kenenkään arvata, ja pienempien rakennusten kanssa asiat voivat mutkistaa: Rahoitusta voi olla vaikea saada pienissä huoneistoissa ja osuuskunnissa , ja monet pankit epäröivät lainata kiinteistöille, joissa on vain muutama yksikkö. Ja yksi umpikujainen tai vaikea naapuri voisi saada aikaan kaivatun katon tai kattilan korjauksen, sanomatta mahdollisuudesta todella katkeriin keskusteluihin käytävän sisustuksesta, jonka monet suuremmat osuuskunnan hallituksen jäsenet tuntevat. 364 Union Street, East River Properties -hanke Carroll Gardensissa, joka vastasi kolmen makuuhuoneen yksiköiden paikalliseen kysyntään.
Välittäjät sanovat kuitenkin, että tällaisten yksiköiden kysyntä todennäköisesti vain lisääntyy, vaikka hinnat eivät ehkä nouse vastaavasti. Esimerkiksi 117 First Place -aseman dupleksi tuskin yksin ylittää 2 miljoonan dollarin rajan; juuri tällä viikolla 1 555 neliön jalkainen kolmen makuuhuoneen huoneisto osoitteessa 147 Bergen Street Boerum Hillillä nousi markkinoille 2,095 miljoonalla dollarilla eli 1347 neliöjalalla. Se todennäköisesti saa tämän tai enemmän, vaikka välittäjät sanovat, että kun hinnat nousevat yli 2 miljoonan dollarin linjan, uima-allas muuttuu paljon harvinaisemmaksi, varsinkin kun kehittäjiä ja räpylöitä lukuun ottamatta useimpia Brooklynin koteja käytetään ensisijaisina asuinpaikoina, ei erittäin varakkaiden pieds-à-terre.
Suurin osa manhattanilaisista aloittaa etsinnän kouluilla, mutta monet heistä ymmärtävät, että heidät on hinnoiteltu pois alueilta, joilta he haluavat ostaa, jopa kahden makuuhuoneen kohdalla, kertoi Compass-välittäjä Gabriele Sewtz. Ja kun kolmen makuuhuoneen huoneet ovat niin niukat, että ne alkavat lyödä 1,8 tai 1,9 miljoonaa dollaria, monet ihmiset sanovat: 'No, jos vietän niin paljon, haluan pihan, haluan grillata.'
Silti suuri osa Brooklynin vallankumouksellisuudesta on viime vuosina palanut lainoilla tuosta joen toisella puolella olevasta tungosta saaresta: Englantilaiset julkiset koulut ja Barney's, ylivoimainen kahvi ja majoittamattomia ravintoloita, joten ehkä sen asukkaat oppii mukautumaan myös asunto-asumiseen - luultavasti Manhattanin merkittävin ominaisuus -.
Ja niille, jotka eivät? He katsovat jo niiden ihastuttavien Brahminin kaupunginosien ulkopuolelle, joissa vallitsevat 12-jalkaiset katot ja mahonki, historiallisesti työväenluokan erillisalueisiin, kuten Windsor Terrace ja Kensington, joissa 1,5 miljoonaa dollaria voi silti ostaa talon, verhottu, vaikka ne voivat olla puusta, tiilistä tai - kauhujen kauhu - vinyyli.
