Eric Fischer on paljastanut vuosikymmenien ajan tietoja SF-asuntojen hinnoista.(Kuva: Jared Erondu / Unsplash) En tiedä mitään Eric Fischeristä paitsi että hän on kummajainen sankari.
Paljon kuten kaikki muut, jotka ovat äskettäin yrittäneet asua San Franciscossa , Fischer on hyvin kiinnostunut asumiskustannuksista. Toisin kuin muut tällaiset henkilöt, Fischer päätti kuitenkin osallistua tähän keskusteluun kaksinkertaistamalla heidän nykyaikaisten historiallisten tietojensa syvyyden.
Tähän asti yleisimmin mainitut tiedot SF-asuntojen hinnoista olivat palanneet vuoteen 1979, jolloin kaupunki alkoi seurata San Franciscon aikakirjassa mainostettujen kahden makuuhuoneen huoneistojen mediaanivuokraa yhtenä sunnuntaina vuodessa.
Valitettavasti näistä tiedoista vuosi 1979 sattuu olemaan myös vuosi, jona San Franciscon pormestari Dianne Feinstein asetti vuokran jäädytys, joka siirtyi vuokran hallintaan . Kuka ei, jos haluat kiistellä vuokravalvonnan ansioista - ja muutamassa Yhdysvaltojen kaupungissa nopeasti kasvavien asuntojen hintojen kanssa? - molempien osapuolten argumentit eivät ole kovin hyödyllisiä ilman tietoja tilanteesta ennen vuokravalvonta, joten sinulla on mihin verrata.
Joten Fischer löysi aikaisemmat vuokratarkastustiedot. Hän keräsi sen itse ... viettämällä monia, monia tunteja läpi vanhoja kuvatiedostoja ja mikrofilmejä San Franciscon aikakirjassa. 
Mikrolomakkeiden lukijat.(Kuva: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer puhuu paljon metodologiastaan erinomaisessa viesti tästä projektista , julkaistu lauantaina. Tässä on lyhyt yhteenveto: Hänen metodologiansa ei ole täydellinen, mutta se on vankka, enkä näe hienoja tapoja parantaa sitä.
Sen sijaan, että syvennettäisiin siihen, tämä blogikirjoitus on olemassa korostaa uudelleen, mitä hänen uudet tiedot paljastivat : tämä kaavio. 
Vuokrahinnat.(Kuva: Eric Fischer)
Ystäväni, se on 70 vuotta San Franciscon asuntojen hintoja. On joitain ylä- ja alamäkiä, mutta suurin osa on hyvin yksinkertainen suuntaus: 6,6 prosenttia.
Se on summa, jonka vuokrat ovat nousseet keskimäärin vuosittain vuodesta 1956 lähtien. Se oli totta ennen vuokranhallintaa; se oli totta vuokravalvonnan jälkeen. Se ei ollut täysin totta vuoden 2000 teknisen kuplan aikana, mutta se oli silti totta ja siitä tuli totta myöhemmin.
6,6 prosenttia on 2,5 prosenttiyksikköä nopeampi kuin inflaatio, mikä ei tunnu kovin paljon, mutta kun teet sen 60 vuotta peräkkäin, se tarkoittaa asuntojen hintoja nelinkertaistaa verrattuna kaikkeen muuhun, mitä sinun on ostettava.
Se on huono. Mutta se on SF tänään, verrattuna vuoteen 1956.
Joten mikä sai hinnat nousemaan? Se on todella jännittävä osa Fischerin löytöä. Tietoineen aseistettuna hän vastasi enemmän tai vähemmän tähän kysymykseen. 
Mediaani kysyy kuukausivuokraaEric Fischer
Tämä on niin lähellä kuin koskaan todennäköisesti huomaat vastaus elämään, maailmankaikkeuteen ja kaikkeen.
Se on kaavio, joka ennustaa melkein täydellisesti San Franciscon asuntomarkkinat käyttämällä vain kolmea muuttujaa:
- San Franciscon piirikunnassa sijaitsevien työpaikkojen määrä.
- San Franciscon piirikunnan paikkojen lukumäärä asumiselle.
- San Franciscon piirikunnassa työskenteleville maksettavan rahamäärän kokonaismäärä.
Kaikki on koottu kaavion yläosassa olevaan kaavaan. Jos annoit minulle arvot (1), (2) ja (3) yllä, voisin ennustaa sinulle hämmästyttävällä tarkkuudella, kuinka paljon kahden makuuhuoneen mediaani-median keskimääräinen hinta San Franciscossa maksaa tässä tilanteessa.
Tästä seuraa, että jos voisimme muuttaa (1), (2) tai (3), niin voimme ehkä muuttaa San Franciscossa sijaitsevan paikan vuokraamista. Näin Fischer tiivistää skenaarion, jossa hänen kaavansa mukaan asuntojen hinnat laskevat 67 prosenttia:
Asuntojen tarjonnan (200 000 uutta yksikköä) kasvu 53 prosentilla, kuluttajahintaindikaattorilla korjattujen palkkojen 44 prosentin lasku tai 51 prosentin työllisyyden lasku vaatii hintojen alentamisen kahdella kolmasosalla.
OK, joten tämä tarkoittaisi tapaa tehdä San Franciscosta yhtä edullinen kuin (sanoa) Portland leikata kaikkien palkat puoleen tai ampua puolet heistä tai antaa kaupungin väestön kasvaa nopeasti noin 50 prosenttia , noin 1,2 miljoonaan, kun taas asuntojen määrä kasvoi vielä nopeammin.
Paska.
Mutta odota , saatat sanoa. Prahassa on noin 1,2 miljoonaa asukasta. Milanossa on noin 1,2 miljoonaa asukasta. Ne ovat mukavia kaupunkeja. Olisi todella hieno, jos San Francisco muuttuisi Prahaksi, varsinkin jos hinnat laskisivat kaksi kolmasosaa.
Se on todennäköisesti totta. Ongelmana on, että nopeasti muuttuessa Prahaan, tuhannet kehittäjät joutuisivat konkurssiin, koska (muistatko?) Vuokrat laskevat 67 prosenttia, joten kaikki nämä kehittäjät eivät pystyisi maksamaan takaisin 200 000 uuden kodin rakentamiseen ottamiaan lainoja .
Kun ajatellaan sitä, tuhannet konkurssiin joutuneet kehittäjät eivät ehkä kuulosta liian pahalta sinulle. Mutta uskokaa minua, se kuulostaa kehittäjiltä huonolta. Siksi ei koskaan voi olla tilannetta, jossa yksityiset kehittäjät lisäisivät niin monta uutta koti kerralla - he lopettaisivat rakentamisen kauan ennen kuin palaaminen paratiisiin voisi tapahtua.
Tapa, jolla näen sen, jättää meille muutaman mielenkiintoisia oppitunteja San Franciscolle :
1. Uusien yksiköiden lisääminen tapahtuu enimmäkseen vain pidä paskaa pahenemasta .
1a. Se on silti hyvä asia.
kaksi. Vuokravalvonta ei näytä olevan valtava syy ongelmaan sinänsä. Paska oli huono ennen; paska oli huono jälkeen; paska ei parantunut huomattavasti tai huonommin mediaaniasuntohakijalle, ainakin jos aloitat vuonna 1956. (Toisaalta Fischerin 40-luvun varhaisissa hintatiedoissa tapahtuu jotain outoa. Jos jätät pois 1950–1960-pudotuksen vuokrissa, sitten kaikki ennen vuokranhallintaa vuonna 1979 alkaa näyttää enemmän tasangolta. Tässä hänen ensimmäinen kaavionsa uudelleen. 
CPI-oikaistu mainostettu vuokra.(Kuva: Eric Fischer)
2a. Tapalla, jolla vuokravalvonnalla voi olla merkitystä välillisesti on, jos se johtaa epäsuorasti vähemmän uusia yksiköitä esimerkiksi siksi, että se antaa ihmisille syyn protestoida tai nostaa kannetta estääkseen kehittäjiä korvaamasta pieniä vanhoja vuokra-ohjattuja rakennuksia uusilla suurilla markkinahinnoilla. Mikä on melko ymmärrettävää köyhien keskuudessa, mutta se on silti paska lopputulos, koska (kuten Fischerin kaava viittaa) jokainen hieno uusi katto pitää hintaa hieman alas, koska sen alla olevat rikkaat eivät työnnä keskiluokan ihmisiä keskilaatuisten katojensa alta ja niin edelleen viivaa pitkin, kunnes joku pääsee telttaan.
2b. Näissä tiedoissa ei kuitenkaan ole selkeää merkkiä siitä, että vuokravalvonnalla olisi ollut tämä ylimääräinen uusien asuntojen vastainen vaikutus San Franciscoon. Jälleen: paska oli huono ennen. Paska oli huono jälkeen.
3. Täyttötietokehityskustannusten leikkaaminen auttaisi, jos on olemassa tapoja tehdä niin ilman, että muut asiat ruuvataan liikaa.
4. Jos jotain on estää asuntomarkkinoita rakentamasta tarpeeksi uusia koteja uusille tulijoille , niin sen on todennäköisesti oltava jotain, joka saapui noin vuonna 1960 tai aikaisemmin.
Aion lopettaa puhumisen San Franciscosta tässä vaiheessa, koska San Francisco masentaa minua. Pohjimmiltaan luulen, että San Francisco on munaa.
Se on perseestä. Se on upea paikka. 
Näkymä puistosta San Franciscossa.(Kuva: Kuva: Torbakhopper / Flickr)
Sen sijaan aion päättää oppitunnilla kaupungeille, jotka lisäävät työpaikkoja ja / tai varallisuutta nopeammin kuin kodeissa, mutta eivät vielä ole San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Ehkä myös Oakland ja Los Angeles ja San Diego ja DC.
Lisää jumalan rakkauden vuoksi koteja. Jatka kotien lisäämistä, jotta asiat eivät pahenisi, etkä ole loukussa häviön, menetyksen ja menetyksen paskaa, kuten San Francisco.
Ja kun teet niin ...
Vuokrasäännöstely? Tämä vuokraaja on hermostunut, mutta varma, ehkä kokeile sitä niin kauan kuin työskentelet kovasti sen varmistamiseksi, että se ei estä kotien lisäämistä.
Loputon leviäminen? Se pitää talot halvoina (kysy vain Atlantalta, Dallasilta ja Phoenixilta), mutta se vittuaa planeettaa ja näyttää siltä, että meistä tulee lihavampia ja yksinäisempiä, ja autot ovat kalliita. Joten ehkä yritä tehdä kaupunkitaloja, jos voit. Rivitalot ovat upeita. Cliff ja Claire Huxtable asuivat rivitalossa. Myös duplexit ovat mukavia. Monet kaupungit ovat itse asiassa tehneet laittomaksi jommankumman rakentamisen. Se on pähkinöitä.
Verot julkisen tai muun tuetun asunnon luomiseksi? Köyhimmillä ihmisillä ei ole koskaan varaa markkinaehtoiseen asumiseen, ja pienissä, mutta asumiskelpoisissa pienissä kodeissa asuvat ihmiset joutuvat yleensä vähemmän ongelmiin kuin teltoissa olevat. Joten kyllä, luultavasti on hyvä ajatus verojen avulla rakentaa halpoja mutta asumiskelpoisia pieniä koteja köyhille ihmisille ja etsiä myös muita tapoja auttaa ihmisiä pääsemään köyhyydestä.
Massiiviset lomautukset? No, ilmeisesti ne alentaisivat vuokria, mutta jotenkin en usko, että he saisivat pormestarin valittavaksi.
Mutta mitä teetkin, ehdottomasti osta Eric Fischer juoma, jos näet hänet. Hän ansaitsi sen.
Michael Andersenon kirjailija Portlandissa Ore. Hän on @andersem Twitterissä.
