Osuuskunnat ovat New Yorkin kiinteistöjen kouluruokapöydät.Kuva: Phil Wrigglesworth twin Peak kauden 1 finaali
SISÄÄNOsuuskuntansa (ansaittu vai ei) opasiteetin, yksinoikeuden ja hämmennyksen vuoksi osuuskunnat ovat tunnetusti New Yorkin kiinteistöjen keskikoulun lounaspöytiä. Ja kuten tapahtuu parhaiten säännellyssä kaksitoista ryhmässä, joskus sinun on vain kerrottava henkilölle, ettet halua olla enää ystäviä.
Toisin sanoen heitä heidät ulos. Ihmisistä ei ole helppo päästä eroon, kertoi Citi Habitats -asiamies Amer Jan, joka on palvellut Kew Gardens -rakennuksensa hallituksessa viimeiset viisi vuotta. Otat jonkun kotiin. Mutta joskus se on tehtävä.
Kuvittele esimerkiksi, että naapurisi on keräilijä, joka viettää päivänsä tupakoimalla television edessä ja sytyttäen toisinaan pieniä talonpaloja itsetuhoisilla tuhkalla. Voi, myös hänellä ja hänen vaimollaan on luteentartunta, joka leviää koko rakennuksessa.
Tämä oli tilanne asiassa, jossa Steve Wagner, kiinteistövälitystoimisto Wagner Berkowin perustaja ja kumppani, hoiti osuuskuntahallitusta useita vuosia sitten. Hän muistutti, että sen jälkeen kun toinen asukas löysi sängynvikoja huoneistostaan, rakennus toi mukanaan sängystä nuuskivan koiran tartunnan lähteen selvittämiseksi.
Tuo koira alkoi vain tehdä takakäänteitä [pariskunnan] huoneiston edessä, ja kun he avasivat oven [sängynvikoja] oli kaikkialla, hän sanoi.
'En tiedä yhtään levyä, jotka istuvat siellä ja sanovat, 2W, emme pidä niistä, aiomme mennä heidän perään. ’Degenshein sanoi puhuessaan mahdollisuudesta osallistua osuuskunnan hallitukseen.
Rakennus oli antanut omistajille ilmoituksen tulipaloista, varastoinnista ja sängystä, ja antanut heille ohjeet ongelmien korjaamiseen, Wagner sanoi. Mutta he eivät jostain syystä tehneet mitään. Ja niin hallitus aloitti oikeudenkäynnit potkaistakseen heidät. Viime kädessä molemmat osapuolet tekivät sopimuksen käymättä tuomioistuimessa. Pari jätti asuntonsa, ja rakennus myi yksikönsä vuoden kuluessa.
Eräässä toisessa häätöasiassa Wagner toimi, asukas näytti jakavan huumeita huoneistostaan. Hän myös ärsytti naapureitaan savulla ja kovalla musiikilla ympäri vuorokauden ja jopa väitettiin haparoivan naisasukasta, kun hän meni hänen luokseen valittamaan. Mutta vasta kun nainen väitti, että hänet raiskasi hänen asunnossaan (joku muu kuin omistaja), rakennus muutti häädettäväksi.
Kyseinen tapaus ratkaistiin myös ennen oikeudenkäyntiä, mikä Wagnerin mukaan on hänen kokemuksensa mukaan melko tyypillistä. Kun osuuskunnat vievät osakkeenomistajat oikeuteen, he tekevät sen yleensä niin kutsutun Pullman-menettelyn nojalla, joka on saanut nimensä 40 W. 67th Street v. Pullman , vuoden 2003 tuomioistuimen päätös, jolla todettiin, että osuuskunnat voivat häätää vuokralaiset vastenmielisestä käytöksestä.
Yksi esimerkki on parhaillaan etenemässä Midtown Southin asuinrakennuksessa, jossa hallitus kutsui hätäkokouksen käsittelemään yhden asukkaidensa väärinkäyttäytymistä. Hallituksen asianajaja esitti esityksen, jossa ehdotettiin osakkeenomistajan vuokrasopimuksen päättämistä, asunnon takaisin saamista ja oikeudenkäyntimaksujen perimistä. Asianajaja mainitsi osakkeenomistajan käyttäytymisen yhä vaarallisemmaksi, ja asianajaja näytti videomateriaalia ja sähköpostiasiakirjoja ja soitti vastaajaviestinnän todisteeksi. Kokouksessa läsnä oleva osakkeenomistaja pystyi esittämään puolustuksensa, mutta yli 90 prosenttia osakkeenomistajista äänesti häätöön.
Ja vaikka New Yorkin osuuskuntatiede on täynnä tarinoita pienistä riidoista ja persoonallisuuskonflikteista, jotka rappeutuvat täysimittaisiksi omaisuuden sodiksi, Dale Degenshein, Stroockin osuus- ja huoneistoasianajaja, sanoi, että häätöihin liittyy tyypillisesti juuri tällaista vastenmielistä käyttäytymistä.
En tiedä yhtään taulua, jotka istuisivat siellä ja sanoisivat: '2W, me emme pidä niistä, aiomme mennä heidän peräänsä', Degenshein sanoi puhuessaan mahdollisuudesta osallistua osuuskunnan hallituksiin. Persoonallisuudet ja se, miten ihmiset käsittelevät asioita naapureidensa kanssa, voivat vaikuttaa epävirallisesti, tapaan, jolla se vaikuttaa mihin tahansa. Ja toisinaan väitetään, että hallituksen jäsenellä on henkilökohtainen käsitys, mutta sinulla on silti hallitsevia asiakirjoja, joita on noudatettava, ja muiden hallituksen jäsenten toimimaan tarkastuksina.
Jokainen tilanne, jossa pienellä joukolla naapureitasi on suuri sananvalta kohtalossasi, on kuitenkin kypsä kääntymään salaliittoon. Varsinkin kun jotain outoa näyttää itse asiassa olevan tekeillä.
BOND New Yorkin agentti Carole Cusani auttoi äskettäin ystävää, joka huomasi odottamattomasti, että hänet potkaistiin talostaan. Kyse oli naisen koirasta, joka oli useita vuosia sitten purenut toista asukasta. Hän sai varoituksen tapahtuman jälkeen, mutta se ei näyttänyt vievän, ja koira puri toista omistajaa joskus myöhemmin.
Toisen napostelun jälkeen rakennuksen hallitus kertoi naiselle, että hänen oli ryhdyttävä toimenpiteisiin tilanteen parantamiseksi, Cusani sanoi. Tähän sisältyi koiran kuono, kun he olivat julkisissa tiloissa, ja se otettiin palveluhissille päämassahissin sijaan.
Ja hän kirjoitti kirjeen, jossa hän ilmoitti noudattavansa, ja aloitti koiran kuonon ja otti sen alas palveluhissillä, Cusani sanoi. Noin noin kuukauden kuluttua, hän sai hämärästä, osuuskunnan lakimieheltä kirjeen, jossa sanottiin, että he palvelivat häntä ilmoituksella häätöä varten.
Hallituksen puheenjohtaja allekirjoitti kirjeen ja kertoi haluavansa hänet ulos kymmenessä päivässä, hän sanoi. Hän ei voinut ymmärtää sitä, koska hän oli tehnyt sen, mitä he pyysivät. Joten hän kutsui minut täydelliseen paniikkiin.
Otettuaan yhteyttä rakennuksen hallintayhtiöön Cusani ja hänen ystävänsä saivat tietää, että kirje oli oletettavasti lähetetty vahingossa. Hallituksen puheenjohtaja väitti sillä välin, ettei hänellä ole tietoa menettelystä huolimatta siitä, että hänen allekirjoituksensa oli häätöilmoituksessa, Cusani totesi.
En tiedä mitä tapahtui, hän sanoi. Mutta sillä välin oli viisi päivää, jolloin [hänen ystävänsä] oli hylky.
ONTämän kesän aikana Tarkkailija johti koomikko Bill Dawesin ensimmäisen persoonan tilin, jonka mukaan osuuskunta oli karkottanut hänet huoneen vuokraamisesta Airbnb: n kodistaan. Tämän Dawes sanoi huolimatta siitä, että järjestely oli laillista kaupungin moninkertaisen asunnon lain nojalla ja että hän oli lopettanut huoneen vuokraamisen jo ennen kuin osuuskunta lähetti hänelle ilmoituksen, jossa hän pyysi tekemään niin.
Yleisesti ottaen luvattomat alivuokralaiset ovat loistava tapa saada potkut pois osuuskunnan rakennuksestasi.
Dawesin mukaan hänen häätöäänestys oli melkein yksimielinen, ja yksi hallituksen jäsen kertoi hänelle, että hän ei tiennyt mitään tapauksesta, mutta halusi vain 'vetää linjaa', koska hän oli parhaillaan myymässä yksikköään.
Joillekin korville Dawesin kertomus saattaa kuulostaa klassiselta esimerkiltä pelätystä osuuskunnan hallituksen politiikasta. (Dawes kertoi tarkkailijalle, että hän valittaa parhaillaan päätöksestä asuntotuomioistuimessa.) Ja verrattuna esimerkiksi huumeiden kauppaan ja tulipaloihin, pieni Airbnb-sivuliike näyttää tarpeeksi vaarattomalta. Mutta asianajaja Wagner sanoi olevansa yllättämätön, että hallitus muutti häätämään. Lyhytaikaiset vuokrat asuinrakennuksissa ovat huolenaihe, hän väitti. Heillä ei ole ylimääräisiä paloturvasuojauksia, uloskäyntikylttejä, hätävalaistusta, jota hotellit tekevät.
Yleisesti ottaen luvattomat alivuokralaiset ovat loistava tapa saada potkut pois osuuskunnan rakennuksestasi. Douglas Ellimanin Kathy Murray kertoi tietävänsä useita asiakkaita, jotka ovat saaneet kirjeitä hallituksiltaan vuokranneet yksikönsä käymättä läpi asianmukaista prosessia. On houkuttelevaa käyttää pikakuvaketta, koska hyväksynnän hankkiminen osuuskunnan vuokraamisesta voi olla melkein yhtä tylsiä kuin hyväksynnän hankkiminen.
Sinun on toimitettava veroilmoitukset, tiliotteet, henkilökohtaiset viitekirjeet, ammattikirjeet, tehtävä haastattelu, kaikki, Murray sanoi.
Itse asiassa Citi Habitat's Jan sanoi, että yksi hänen rakennuksensa häätö tapahtui aluksella ollessaan johtui luvattomasta vuokralaisesta. Omistaja oli muuttanut pois ja vuokrannut yksikön, mutta tavallisen hakuprosessin sijaan hän lähetti taululle käsinkirjoitetun kirjeen, jossa kerrottiin, että jotkut perheenjäsenet muuttivat.
Ja he eivät halunneet tehdä hallituksen haastattelua, eikä hakemusta ollut, joten ilman hallituksen hyväksyntää [ihmiset] muuttivat, Jan sanoi. Meillä ei ole koskaan ollut mahdollisuutta [haastatella] heitä. Emme edes tienneet, olivatko he perhe. Epäilimme, että he eivät olleet.
Kun omistaja kieltäytyi jälleen jättämästä asianmukaista hakemusta, rakennus vei hänet oikeuteen ja karkotettiin.
Toinen omistaja osoittautui haastavammaksi, Jan muisteli. Useita vuosia sitten vanhempi asukas asensi keittiöönsä laittomasti pesukoneen, mikä aiheutti homehäiriön, joka pahensi aiemmin kärsineitä hengitystiloja. Hän tuli osuuskuntaan ja vaati heidän korjaavan homeongelman.
Joten sanoimme, 'O.K., anna meille pääsy huoneistoon, jotta voimme tuoda jonkun sisään poistamaan homeen', Jan sanoi. Mutta hän pelkäsi, että he löytävät pesukoneen, mutta kieltäytyi.
Sen sijaan hän soitti kaupunkiin valittamaan, ja kaupunki lähetti tarkastajan tarkastelemaan tilannetta. Hän löysi muotin, mutta nainen jotenkin kätki pesukoneen vierailunsa aikana, Jan sanoi. Joten sitä ei koskaan kyseenalaistettu.
Ja tietysti osuuskunnan on tarkoitus pitää asunto hyvässä kunnossa, joten saimme sakon [kaupunki], hän sanoi. Joten oli noin kuuden kuukauden ja vuoden välinen aika, jolloin menimme edestakaisin, jolloin hän valitti jatkuvasti hometta, mutta ei antanut meille pääsyä huoneistoon. Ja olimme myös vakuuttuneita siitä, ettemme antaisi hänelle vain tyhjää sekkiä [saadakseen työn itse tekemään].
Tilanne ei ratkennut itsestään, ennen kuin nainen siirtyi tuohon mahtavaan osuuskuntaan. Saimme tietää pesukoneesta, Jan sanoi, kun me perheineen menimme hänen huoneistoonsa hänen kuollessaan.
