Hieman ennen kello 22 25. tammikuuta Larry Silverstein, 69-vuotias punahiuksinen kiinteistökehittäjä, ylitti itäisen 57. kadun lähellä Madison Avenuea, kun hänet ajettiin alas vuoden 1997 Ford-sedanilla. Lantio katkesi, ja hänet vietiin New Yorkin yliopiston lääketieteelliseen keskukseen. Kuten herra Silverstein myöhemmin kertoi tyttärelleen, onnettomuus oli huono tauko pahimmalla mahdollisella hetkellä: hän oli yksi kolmesta tarjoajasta, jotka pyrkivät voittamaan 99 vuoden vuokrasopimuksen World Trade Centeriltä. Mr. Silversteinilla oli 31. tammikuuta määräaika toimittaa tarjouksensa kauppakeskuksen nykyiselle omistajalle, New Yorkin ja New Jerseyn satamaviranomaiselle.
Seuraavien päivien ajan liikekumppanit, neuvonantajat ja akolyytit olivat rivissä tuoleissa käytävän varrella Mr. Silversteinin sairaalahuoneen ulkopuolella tarjouksen lopullisten yksityiskohtien laatimiseksi. Vain viiden päivän kuluttua kuolemansa harjaamisesta, Mr. Silverstein antoi suoran julistuksen New York Postissa: Himoimme World Trade Centeriä, joka on kaikkien palkintojen palkinto.
Harvat antoivat Mr. Silversteinille paljon mahdollisuuksia toteuttaa New Yorkin historian suurin kiinteistökauppa. Satamaviranomaisen kolmesta finalistista hän oli tumma hevonen, kertoi kiinteistövälitystoiminnan GVA Williamsin toimitusjohtaja Michael Cohen. Perinteinen viisaus näytti vahvistuvan vasta, kun tarjoukset suljettiin ja Vornado Realty Trust räjäytti kilpailun tarjoamalla 3,25 miljardia dollaria - 600 miljoonaa dollaria enemmän kuin herra Silverstein tarjosi.
Silloin herra Silverstein osoitti, miksi puomien ja rintakehien kautta hän on säilyttänyt maineensa yhtenä kaupungin älykkäimmistä kiinteistömielistä. Hän harjasi itsensä ja jatkoi, nosti tarjouksensa vain 30 miljoonaan dollariin vähemmän kuin Vornado. Hän odotti hiljaa, kun satamaviranomaisen hallituksen ja Vornadon puheenjohtajan Steven Rothin väliset neuvottelut hajosivat. Sitten hän astui rikkomukseen.
Nyt on herra Silversteinin vuoro, ja tällä kertaa neuvottelut sujuvat paljon sujuvammin prosessin seuraavien ihmisten mukaan. Kun Silversteinia pyydettiin kommentoimaan tarjoustaan, hän sanoi: Ei ole mitään verrattavissa Maailman kauppakeskukseen. Se on ainutlaatuinen suuruudeltaan, sijainniltaan, näkyvyydeltään ja näkyvyydeltään. Se on ollut unelmani. Viime maaliskuun lopulla monet ennustivat, että Mr. Silverstein ei kykene sulkemaan kauppaa ja että kompleksi menisi kolmannen sijan tarjoajalle, Mortimer Zuckermanin Boston Propertiesin ja Brookfield Financial Propertiesin kumppanuudelle. Nyt on kuitenkin yhä enemmän yksimielisyyttä siitä, että herra. Silverstein voittaa palkintonsa.
Jälleen kerran tuskin mitään on mennyt, kuten satamaviranomaisen hämärässä huutokaupassa on ennustettu. Vaikka Mr. Silversteinin henkilökohtainen tyyli on viheltää ja viehättää, ihmiset, jotka ovat olleet hänen kanssaan, sanovat, että hän voi olla yhtä kova neuvottelija kuin herra Roth. Luulet olevasi valmis, muistutti yksi murskattu selviytyjä neuvotteluista hänen kanssaan. Et ole koskaan valmis.
Satamaviranomaisen puheenjohtaja Lewis Eisenberg sanoi epäilevänsä kaupan toteuttamista 5. huhtikuuta mennessä, joka on viranomaisen hallituksen seuraava aikataulun mukainen kokous. Silti hän sanoi, että kaikki menee hyvin. Herra Eisenbergillä on syytä olla onnellinen: Prosessiin osallistuvien ihmisten mukaan herra Silverstein on halunnut noudattaa Vornadon hylkäämän vuokrasopimuksen ehtoja. Vornado, pörssiyhtiö, halusi lyhyemmän vuokrasopimuksen, jotta taseessa olisi vähemmän velkaa (ei herra Silversteinin yksityiselle yritykselle), ja vakuuttaa myös, että Vornado ei olisi koukussa, jos odotetusti kaupunki haastaa saadakseen kehittäjän keräämään lähes 100 miljoonaa dollaria vuodessa kiinteistöjen kiinteistöveroja.
Mr. Silversteinin liittolaiset pitävät suhteellista mukavuutta hänen ystävällisenä rinnakkaiselonaan satamaviranomaisen kanssa, joka on hänen vuokranantajansa 7 World Trade Centerissä, toimistorakennuksessa, jonka hän kehitti 1980-luvun lopulla Satamaviranomaisen maalla. Kun kaksoistornit pommitettiin perjantaina 26. helmikuuta 1993, satamaviranomaisen entinen talousjohtaja Barry Weintrob muistaa, että herra Silverstein tarjosi välittömästi vapaata tilaa rakennuksessaan satamaviranomaisen henkilökunnalle. Maanantaina henkilökunta palasi töihin, hän sanoi.
Ei voi olla haittaa myöskään, että kun Mr. Silverstein istuu neuvottelupöydässä, hän näkee toisella puolella tuttuja kasvoja - Ben Needellin. Skaddenin, Arpsin, Slaten, Meagherin ja Flomin asianajaja Mr. Needell on yksi asianajajista, jotka neuvottelevat satamaviranomaisen sopimuksesta. Normaalisti hän on Mr. Silversteinin asianajaja. Kerron vain, että Larry on hieno kaveri, herra Needell sanoi.
Toinen jatkuva läsnäolo neuvotteluissa on Tim Ryan, J.P.Morgan Chasen johtaja, joka on neuvonut satamaviranomaista myynnissä. J.P.Morgan Chasen jako omistaa myös vanhan Equitable-rakennuksen osoitteessa 120 Broadway, jonka Mr. Silverstein hallinnoi ja jolla on mahdollisuus ostaa 200 miljoonalla dollarilla.
Mr. Silverstein on myös kuvernööri George Patakin, joka nimittää puolet viranomaisen hallituksesta, ja muiden Albanyn republikaanien ystävä. Herra Silverstein antoi kuvernöörin kampanjakomitealle 15 000 dollaria viime marraskuussa, juuri kun kauppakeskuksen tarjoukset nousivat. Mr. Silverstein antoi 35 000 dollaria senaatille G.O.P. ja enemmistöjohtaja Joseph Brunolle viime vuonna.
Sotkuinen maailma
Tällaiset suhteet ovat vertailukelpoisia Manhattanin kiinteistöjen insestin maailmassa. Mutta kun World Trade Center -sopimus kehittyi, se toi yhteen merkittävän kokoelman New Yorkin oikeudellisesta, kehitysyhteistyöstä ja poliittisesta eliitistä. Siellä on Mr. Roth, Manhattanin suurin kaupallinen vuokranantaja; Mr. Zuckerman, Daily Newsin omistaja; John Zuccotti, apulaiskaupunginjohtajana toiminut kehittäjä, joka johtaa nyt Brookfieldiä. Kiinteistövälittäjä Howard Milstein (kerran edustajana Zuccotti) neuvoo satamaviranomaisen hallitusta, jossa kiinteistösijoittaja Eisenberg valvoo tiiviisti hallituksen jäsentä Peter Kalikowia, joka on kiinteistön kehittäjä ja omistaja. New York Post, joka on myös herra Patakin valinta olla Metropolitan Transportation Authorityn uusi päällikkö. Yksi tai toinen World Trade Center -vuokrausta tarjoavista kehittäjistä työllistää melkein kaikki kaupungin kuumimmat kiinteistönvälittäjät. Ja toistaiseksi herra Silverstein on onnistunut ohittamaan ne kaikki.
Ja hän jatkaa liikkumista. Kuten The Wall Street Journal kertoi 28. maaliskuuta, Mr. Silverstein on ottanut kumppaninsa, kiinteistösijoittaja Lloyd Goldman. Hra Goldmanin lähde sanoo, että hän osallistuu merkittävään osaan noin 150 miljoonasta dollarista tai niin herra Silversteinin on kerättävä varmistaakseen rahoituksen 800 miljoonan dollarin ennakkomaksulle; GMAC lainaa Mr. Silversteinin ryhmän loput. (Loput 3,22 miljardista dollarista jaetaan 99 vuoden maksuihin.)
Mr. Goldman tulee liittymään Westfield America Inc. -yhtiöön, joka on julkisesti noteerattu kauppakeskuskehittäjä, joka haluaa keskustan maanalaisen ostoskeskuksen. Mr. Silversteinin sanotaan vetävän yhä useampia sijoittajia; erään kiinteistölähteen mukaan ei olisi yllättävää, kun kauppa on vihdoin tehty, jos herra Silverstein ei sijoita mitään omia varojaan World Trade Centerin ostamiseen.
Sitten taas kukaan ei koskaan kyseenalaistanut herra Silversteinin kykyä tehdä kauppaa. Siitä hetkestä lähtien, kun satamaviranomainen julkaisi luettelon kauppakeskuksen finalisteista, häntä pidettiin epäedullisena pelkästään siksi, että häneltä puuttui kilpailijoiden rahat ja organisaatiorakenne. Rahat, jotka hän on lähellä turvassa. Nyt kysymys monille kuuluu: Jos hän voittaa palkintonsa, mitä hän tekee sillä?
Pitkällä aikavälillä on myös kysymyksiä. Grid-lehden kompleksin kassavirtaa koskevan analyysin mukaan jokainen, joka voittaa kauppakeskuksen, voi odottaa suhteellisen vähäistä kassavirtaa jonkin aikaa, kunnes pitkäaikaiset vuokrasopimukset ovat voimassa. Tämä tarkoittaa, että kuka ostaa kompleksin, on siinä vuosia ennen kuin hän näkee voiton.
Riskikerroin
Mutta herra Silversteinia ei ole koskaan kauhistuttanut riski. Hän aloitti 1950-luvulla, aivan New Yorkin yliopistosta, työskentelemällä isänsä välitysyrityksessä. Oikea raha, jonka hän pian huomasi, oli rakennusten omistuksessa, ei niiden vuokraamisessa.
Hän osallistui N.Y.U: n lakikouluun yöllä, missä hän ystävystyi toisen nuoren tulijan, Bernie Mendikin kanssa. Herra Silverstein toi ystävänsä perheyritykseen, esitteli hänet sisarelleen ja pian herra Mendik meni naimisiin perheeseen.
He ostivat rakennuksen 305 East 47th Streetiltä legendaarisilta kumppaneilta Harry Helmsleyltä ja Larry Wieniltä. Hra Silverstein ja Mendik tulivat mallintamaan itseään Helmsleyn ja Wienin jälkeen tutkien ja jäljittelemällä tapaa, jolla he käyttivät monien piensijoittajien pooleja suurten ostojen rahoittamiseen.
Liiketoiminta oli hyvää, mutta 1970-luvun lopulla herra Mendik ja herra Silverstein erosivat, ja herra Silverstein ja herra Mendik jakoivat itsensä pian. He palkkasivat toisen nuoren kehittäjän, joka sitten teki vain hänen nimensä, Jerry Speyerin, auttamaan omaisuuden jakamisessa.
1980-luvulla herra Speyer, herra Mendik ja herra Silverstein muodostivat ytimen kehittäjistä, jotka ostavat ja rakentavat toimistoja vastaamaan Kochin aikakauden puomia. He olivat kovaa kilpailua, ja kukin yritti ylittää toisiaan yhä kunnianhimoisemmilla sopimuksilla. Rahalla ei ollut oikeastaan merkitystä, herra Mendik kertoi Tom Schachtmanille, Skyscraper Dreams: The New Real Estate Dynasties of New York -kirjailijalle. Se oli vain tapa pitää pisteet.
Herra Silverstein pisteytti paljon 1980-luvun nousukaudella. Hän omisti 13 rakennusta, jotka käsittivät 10 miljoonaa neliömetriä Manhattanin toimistotilaa. hän solmi kannattavan taloudellisen kumppanuuden J.P.Morganin kanssa; ja hän viihdytti jahdillaan ja hänestä tuli vaimonsa Klaran kanssa tuottelias varainhankija juutalaisille hyväntekeväisyysjärjestöille. Kaiken tämän kautta herra Silverstein piti suurta julkista profiilia New Yorkin kiinteistölautakunnan puheenjohtajana useita vuosia auttaen organisaatiota muuttamaan pysyvästä verkostoryhmästä poliittiseksi voimaksi. Ja hän auttoi varustamaan uuden Real Estate Institutein New Yorkin yliopistossa. Mr. Silverstein opettaa siellä kurssin joka lukukausi; hänen luentonsa ovat aina vain seisomassa huoneessa.
Se on sokraattista, sanoi instituutin Larryn ja Klara Silversteinin puheenjohtajana toimiva entinen kiinteistövälityslautakunnan puheenjohtaja Ken Patton. Tyypillisessä luennossa hän sanoi, että Mr. Silverstein esittelee pulman - vaikean vuokrasopimuksen tai tahmean kaavoitustilanteen - ja pyytää opiskelijoita poistumaan siitä.
Herra Silverstein on joutunut työskentelemään itse oman osansa tosielämän hilloista. Vuonna 1981 hän ilmoitti kunnianhimoisesta uhkapelistä 7 World Trade Centerin, kahden miljoonan neliön jalkaisen toimistotornin rakentamiseksi Vesey Streetille West Broadwayn ja Washington Streetin väliin, ilman vuokralaisia rivissä vuokrata rakennus. Vuonna 1986 koko sivun sanomalehdessä, jossa pieni Silverstein kuvitettiin loppuvyöhykkeelle meneväksi jalkapalloilijaksi, vuokralaisten henkilöllisyys paljastettiin. Se oli myös iso - investointipankki Drexel Burnham Lambert.
Mutta Mr.Steinsteinin onni muuttui, kun Drexel romahti skandaalin ja luottotappion alla. Seitsemän World Trade Centeriä jätettiin vajaan 90 prosenttia vapaaksi. Herra Silverstein löysi lopulta toisen välitysyrityksen, Salomon Brothersin, vuokraamaan tilan, mutta piti maksaa niin paljon rakennuksen kunnostamiseksi, että asuntolainan omistanut eläkerahasto sai ylimääräisen rahan vastineeksi suuresta osasta voittojaan. .
Käteiskriisi osui pian myös hänen tilojensa muihin osiin. Ostoskeskus 34. kadulla hylättiin. Asuinalue 42nd Streetillä ja 12th Avenuella pidätettiin, ja 120 Broadwayn omistus luovutettiin hänen lainanantajalleen J.P.Morganille. Koska Mr.Steinsteinin yritys on yksityisomistuksessa, kukaan sen ulkopuolella ei tiedä varmasti kuinka vakavasti hänet loukkaantui. Kiinteistölähteiden mukaan Mr. Silverstein joutui luovuttamaan monet rakennuksistaan luotonantajilleen ja pysymään niiden hallinnassa.
Vuoteen 1998 mennessä Mr. Silverstein palasi kuitenkin takaisin hankintapeliin. Hän osti toimistorakennuksen osoitteesta 140 Broadway Leona Helmsleyltä. Vuosien ajan hermostunut Länsi-42nd Street -hanke valmistui lopulta.
Sillä välin herra Silverstein alkoi hoitaa pojan Rogerin ja tyttären Lisan ottamaan yrityksen hallintaan yhtenä päivänä. Rouva Silverstein oli äskettäin aiheena pitkälle kehittäjien tyttäriä käsittelevälle New York Times -jutulle, jossa hän kertoi ensin tarinan Mr. Silversteinin auto-onnettomuudesta. Otanko ottaa häneltä enemmän vastuuta? Kyllä, hän sanoi.
Siitä huolimatta ihmiset, jotka ovat nähneet hänet, sanovat, että herra Silverstein on edelleen vakaa ja toipumassa onnettomuudestaan. Larry on nuori 69-vuotias, kertoi Newmark and Company -yhtiön johtaja James Kuhn.
Viime vuosikymmenen aikana Mr. Silverstein katseli, kuinka Mr. Speyer osti Rockefeller Centerin ja Chrysler Buildingin, ja kun Mr. Mendik myi yrityksensä 656 miljoonalla dollarilla - ironisesti kyllä, Steve Rothille.
Nyt on hänen vuoronsa. Jos Larry saa sen, yksi mies, joka tuntee sekä herra Silversteinin että herra Mendikin, sanoi Maailman kauppakeskuksen sopimuksesta, että Bernie ei pysty katsomaan peiliin.
