Joten missä on seuraava levy? Jos jokainen New Yorkin toimistorakennus menisi myyntiin, mitkä niistä myydään korkeimpaan hintaan?
Tarkkailija kysyi kiinteistömaailman asukkailta - ihmisiltä, jotka ostavat rakennuksia ja jotka kauppavat niitä -, mitkä tornit heidän mielestään sulkeutuisivat suurimpien hintalappujen kanssa.
Seuraava luettelo on kooste tästä (todellakin hyvin epätieteellisestä) tutkimuksesta.
Suurin osa näistä rakennuksista, jos ne myydään tänään, peittäisivät 1,8 miljardin dollarin ennätyksen, jonka 666 Fifth Avenue oli asettanut tammikuussa. (Rakennuksen osti Kushner Companies, jossa Jared Kushner, julkaisija Tarkkailija , on päämies.) Suurin osa näistä rakennuksista on lähellä Grand Central Terminalia. Toiset ovat joko Fifth Avenuella tai aivan sen vieressä, ja yksi sijaitsee keskustassa. Haastateltujen mukaan Rockefeller Center myisi kaikki yli 8 miljardilla dollarilla, ja G.M. Itse rakentaminen puhdistaisi 4 miljardia dollaria.
Kaikki omistajat ja välittäjät sopivat yksinkertaisesta otsakkeesta selvittääkseen, mitkä rakennukset menisivät korkeimpaan hintaan: toimistotilan kokonaismäärä ja rakennuksen komentovuokran määrä.
Joten, ei järjestyksessä:
GM-rakennus
General Motors -rakennus, Fifth Avenue 767, on maailman arvokkain rakennus. Se sijaitsee kadun toisella puolella Plaza-hotellia, se sijaitsee Central Parkin juurella, ja sillä on liiketilaa sekä Fifth Avenuella - kuutioidussa Apple-myymälässä - että Madison Avenuella.
Se on naurettavan valtava, 1,9 miljoonaa neliömetriä, ja veloittaa mielikuvitukselliset vuokrat. Jokaiselle haastatellulle henkilölle pyydettiin antamaan lyhyt luettelo hänen suosikkirakennuksistaan kaupungissa. G.M. Rakennus teki jokaisen luettelon. Jos se koskaan tulee markkinoille, se asettaisi kaikkien rakennusten kaikkien aikojen ennätykset.
G.M. on arvoltaan 4 miljardia dollaria - plus, kertoi Scott Latham välitystoiminnasta Cushman & Wakefield. Se kuuluu Harryn ja Billy Macklowen isä-poika -tiimiin, jotka ostivat sen 1,4 miljardilla dollarilla vuonna 2003. Sen arvo on nyt lähes kolminkertainen.
200 Park Avenue
Toki MetLife-rakennus, 200 Park Avenuella, kääpiö Grand Central. Ja varmasti, newyorkilaiset varaavat rakennukselle jonkin verran antipatiaa. Mutta kiinteistöjen sisäpiiriläisille sen päämäärä on sen palkinto.
Minusta ei ole mitään rakennusta, jonka näet kaupungissa helpommin kuin 200 Park, kertoi Woodley Heller, välittäjä Studley-välittäjältä.
Parempaa sijaintia on vaikea löytää, Mr. Silverstein lisäsi.
Rakennuksessa, joka tunnettiin aiemmin nimellä Pan Am Building, on myös kaikki, mikä voi kutittaa leasing-välittäjää: Se on valtava, se tarjoaa upeat näkymät, se on kirjaimellisesti kytketty Grand Centraliin ja se valvoo vuokria. Se myytiin vuonna 2005 ennätyksellisen 1,72 miljardilla dollarilla - mutta jos nykyinen vuokranantaja, Tishman Speyer, päättäisi myydä tänään, se voisi kaksinkertaistaa hinnan.
Rockefeller Center
Jos Tishman Speyer koskaan myisi Rockefeller Centerin ja sen kokoelman 12 rakennuksesta, jotka muodostavat yli kuusi miljoonaa neliöjalkaa, se rikkoisi helposti Stuyvesant Townin ja Peter Cooper Villagen ennätyksellisen 5,4 miljardin dollarin myynnin. Yksi välittäjä arvioi, että se maksaa noin 1400 dollaria neliöjalkaa kohden - koko kompleksi tulee yli 8 miljardiin dollariin.
Tällaiset rakennukset ovat taidetta, kertoi kehittäjä Joseph Moinian.
Se on monimutkainen, jonka Jerry Speyer osti vuonna 1996 1,85 miljardilla dollarilla. Speyer, joka omistaa myös 200 Park Avenuen, Chrysler-rakennuksen, 229 West 43rd Street -kadun ja Stuyvesant Town – Peter Cooper Village, on koonnut enemmän palkintokohteita kuin mikään muu kehittäjä. He ovat kaupungin suurin vuokranantaja, herra Latham sanoi.
9 West 57th Street
Länsi-57th Streetin 9 muodostava kalteva lasinen julkisivu on allekirjoitus kosketus allekirjoitustorniin Manhattanilla. Rakennus veloittaa leuka pudottavat vuokrat, ja sen näkemykset ovat vertaansa vailla. Se on kuin istuisit ulkona puistossa; se on takapihasi, sanoi vuokranantaja ja kehittäjä Douglas Durst. Se on uskomaton sijainti.
Mielestäni sen näkemykset ovat upeita, sanoi herra Silverstein. Rakennuksen virtaus kaareen ylöspäin on melko kaunis.
Sheldon Solowin omistaman rakennuksen on suunnitellut Skidmore, Owings & Merrill, ja se sisältää julkista taidetta ulkona ja joitain kaupungin korkeimpia vuokria sisältä. Kun hissi vie sinut rakennukseen, se avautuu lattiasta kattoon ulottuviin ikkunoihin, joista on laajat näkymät Central Parkiin. Vuokrien kysyminen ylimmissä kerroksissa on lähes 200 dollaria neliöjalalta.
245 Park Avenue
Park Avenuen 245 torni istuu suoraan Grand Centralin vieressä. Vielä tärkeämpää on, että sillä on 1,6 miljoonaa neliöjalkaa ja se vie koko korttelin 46. ja 47. kadun välillä. Tämä tarkoittaa paljon tilaa alueella, jolla rakennuksia myydään erittäin korkealla hinnalla.
Se on kirjaimellisesti Grand Centralin pohjoisella sisäänkäynnillä, ja sillä on vain erityinen arvo, sanoi Jon Caplan, Cushman & Wakefieldin myyntiedustaja.
Korkean profiilin vuokralaisiin kuuluu Major League Baseballin pääkonttori, joka vie yli 130 000 neliöjalkaa. Se on hieno, hieno rakennus, herra Moinian sanoi. Rakastan sitä rakennusta - se on yksi kaupungin parhaista.
277 Park Avenue
1960-luvulla, kun korkeat tornit nousivat ympäri Grand Centralia, he loivat yleiskaavan, joka todella toimi. Muutaman korttelin päässä historiallisesta rautatieasemasta miljardeja dollareita voitiin käydä kauppaa yksinomaan kiinteistöillä. Se on epäilemättä kaupungin tehokkain liikekiinteistö.
Aivan 245 Park Avenuen vieressä sijaitseva 51-kerroksinen, 1,7 miljoonan neliön jalkainen 277 Park Avenue -puisto pimensi helposti 2 miljardia dollaria, jos se käy kauppaa tänään. Rakennuksessa asuu J.P.Morgan. Se on upea sijainti, kertoi CB Richard Ellisin välittäjä Bob Alexander. Kaiken kaikkiaan kuinka voit voittaa kyseisen sijainnin?
7 Maailman kauppakeskus
Viimeistelyä käytetään edelleen 7 World Trade Centeriin, mutta kun kaikki on valmis, siitä tulee keskustan arvokkain rakennus.
Sen tekee erikoiseksi se, että se on hienosti suunniteltu rakennus, kertoi sen kehittäjä Mr. Silverstein.
Mutta mikä tekee siitä niin arvokkaan, ovat sen koko ja mukavuudet: se on 1,8 miljoonaa neliömetriä ja upouusi. Se kattaa julkisen taiteen - ulkona on Jeff Koons -veistos - ja se on houkutteleva taskurikkaille vuokralaisille. Moody's Investors Service on allekirjoittanut vuokrasopimuksen yli 500 000 neliöjalalle rakennuksessa.
Se työntää kirjekuorta keskustaan, sanoi Mr. Latham Cushman & Wakefieldistä. Se on epäilemättä kaupungin paras rakennus juuri nyt.
Yksi Bryant Park
Bank of America-torni 42. kadulla, viidennen ja kuudennen katujen välissä, on edelleen luuranko. Mutta kun se avataan ensi vuonna, 54-kerroksinen lasitorni on yksi kaupungin eliitin pilvenpiirtäjistä.
Se on kaupungin parhaalla paikalla, sanoi sen kehittäjä, herra Durst. Se on suuri rakennus, se on uusi rakennus, ja siinä on edistynein tekniikka.
Se pystyy myös hyödyntämään jotain, joka kestää vuosia, ennen kuin muut omistajat voivat tehdä: tuoda kaikki vuokralaiset markkinahintaan. Tämä tarkoittaa, että herra Durst kerää paljon 100 dollarin vuokra-sekkejä. Rakennus on yli kaksi miljoonaa neliömetriä, ja sen arvo on helposti yli 3 miljardia dollaria avautumishetkellä.
4 Times Square
Kun Condé Nast -rakennus valmistui vuonna 1999, se muutti Times Squaren virallisesti laajaksi leikkikehäksi kehittäjille. Kukaan ei uskonut löytävänsä vuokralaisia, kertoi sen kehittäjä Durst. Sitten asianajotoimisto Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom kirjautui sisään. Niin tekivät myös Condé Nast -julkaisut; Frank Gehry suunnitteli kahvilan rakennuksen neljänteen kerrokseen.
Kun Skadden päätti mennä sinne, sanoi herra Durst, se muutti ajatusta Times Squaresta. Yhtäkkiä siitä, mikä oli aikoinaan ollut New Yorkin kaikkein julkisin tuho, tuli elintärkeä linkki yhä kalliimmilla keskustan markkinoilla.
Seagram-rakennus
Se on New Yorkin arvostetuin palkinto: Philip Johnsonin ja Mies van der Rohen suunnittelema Park Avenue -klassikko, Seagram Building. Se on niin kaunis rakennus, herra Durst sanoi, ja nuo vuokrat että ihmiset ovat valmiita maksamaan mennäkseen sinne!
RFR: n omistama rakennus tekee vaikutuksen vuokranantajiin kahdella tavalla: Se on ehdottomasti minkä tahansa salkun tunnusmerkki, ja se on valtava rahanvalmistaja, ja innokkaat vuokralaiset laskevat reilusti yli 100 dollaria neliöjalalta.
Se on kaupungin paras rakennus, herra Moinian sanoi.
Se on vähän alle 800 000 neliömetriä, joten Seagram on ainoa luettelossa oleva rakennus, joka ei tyhjennä 2 miljardia dollaria. Se on rakennus, joka todennäköisesti puhdistaa 2000 dollaria neliöjalalta.
Luulen, että se kuuluu ryhmään, kouralliseen rakennuksiin, jotka asettaisivat uudet neliömetrin hinnoittelurekisterit, sanoi Cushman & Wakefieldin herra Caplan.
Missä on Empire State Building?
Vuokrat ovat tärkeämpiä kuin legenda niille, jotka ostavat ja käyvät kauppaa New Yorkin betonikanjoneilla
Hei, entä nuo muut taivaan lävistävät kuvakkeet? Miksi Empire State Building tai Chrysler Building - tai edes Woolworth Building - eivät päässeet listalle New Yorkin arvostetuimmista?
Kiinteistövälittäjät eivät ole estettejä.
Jotain, mitä newyorkilaiset pitävät insinöörikatastrofina - esimerkiksi Grand Central Terminalia ympäröivä MetLife Building - voi olla kiinteistövälittäjille toimistotornien kultastandardi. Miksi? MetLife-kaltainen rakennus on suunniteltu erityisesti paisuneet vuokratarkastukset huomioon ottaen, kun taas Woolworth-rakennuksen pienet lattialaatat eivät todellakaan ole. Ja korkeammat vuokrat tarkoittavat korkeampia myyntihintoja.
Empire State Buildingilla on omat kysymyksensä, kuten vuosikymmenten mittainen taistelu vuokralaisten houkuttelemiseksi. Kiinteistövälittäjien keskuudessa se on ollut vitsi. (Tyhjä valtionrakennus! Ha!)
Peter Malkinin ja Leona Helmsleyn kumppanuuden omistamassa rakennuksessa tehdään suuria uudistuksia. Ja se on edelleen kaupungin tavaramerkkiä pilvenpiirtäjä. Ottaen huomioon sen koon - 2,77 miljoonaa neliöjalkaa - se voi murtaa 2 miljardin dollarin myyntiesteen pian. Silti paljon siitä riippuu miltä se näyttää korjauksen jälkeen.
Ainoa osa Chrysler-rakennuksesta, joka menisi myyntiin, on vuokrasopimus. Tishman Speyer on nykyinen vuokralaisomistaja, mikä tarkoittaa rakennuksen hallintaa ja vuokrasekkien keräämistä. Koska vuokrasopimus ei tarkoita kokonaisomistusta, se ei yleensä tuota kaupankäynnin kohteena olevia miljardeja ja miljardeja dollareita.
Cooper Union valvoo maata, johon Chrysler-rakennus rakennettiin; Jos koulu odottaa Tishman Speyerin vuokrasopimuksen päättymistä ja päättää sitten myydä rakennuksen, se olisi myydyin.
